非加拿大永久居民如何投资温市房产 下

六.非居民投资加拿大房地产的操作过程

非居民可以通过多种方法在加拿大投资房地产:本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;通过具有居民身份的子女或亲友购买;非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);可通过加拿大投资公司来购买,或可通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。

在温哥华,从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,最快也要10天左右的时间,一般情况下是30天、60天或90天后交房,时间是从合同生效日起计算。那么,如果当事人看好房子,等不到交房就要离开,则要在离开温哥华之前,和被委托人到当地律师事务所,签署POA即《委托协议书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式,前者,被委托人可以代委托人办理任何事宜,权力较大;后者,受托人只能办理与房产交易有关的事宜,权力有限。签署委托书后,受托人即可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金,最后一次看房,交付余款,拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人,也就是说,买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人,作为自己在加拿大买房的全权代理,行使签字权(购买楼花除外)。而且,必须使用规定的统一表格,可以从网上下载,当然也可以请律师代劳;有两个见证人见证签字;并且需要律师或其他NotaryPublic的公证。除此之外任何形式的授权委托书都有可能不被接受。

但是,即便你的授权委托书一点问题都没有,银行也未必接受。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关,所以银行对此十分敏感。比如,道明银行和皇家银行就规定,房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字。以温哥华目前的情况来讲,在Closing签字时,律师一般可以接受POA的受委托人签字,而银行则大多都不予接受,除非银行对买家本人有一定程度的认识了解。因此要特别提醒买家的是,在离开加拿大之前,一定要跟贷款银行问清楚,是否接受POA。否则就不是一张机票的问题了。

前文提过,非居民卖房时须交纳一定的保证金给税务当局,房屋售出,盈利部分的税务结清以后,再退还该保证金。盈利部分参照所得税率征税,一般在30-40%不等。实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,按照公司经营的税率计税,远远低于个人所得税税率,另外还可以把贷款利息,管理费用等等抵税,所以出租,盈利的收入,所缴纳的税额不好简单计算,最好咨询专业人士。

对于房屋本身,以给亲友自住,单纯投资而论,由于购买目的不尽相同,对房产所处的地理位置、房屋结构、空间大小、设施齐全程度等要求也会不同,会有所偏重,最好多搜集资料,加以认真分析,尽可能避免盲目投资。

七.非居民卖房流程及其相关规定

加拿大税法第116条规定,非居民如需卖掉产业,必须在出让前或交易完成后十天之内通知税务局。一旦税务局收到应缴税款后,会核发一份凭证(Certificate-The Disposition ofProperty by a Non-Resident of Canada) 给买卖双方。而此非居民卖家,仍须在报税时填妥当年税表。

虽说税法条款并不很冗长,但实际操作起来,却有许多因素需要考虑。首先是产业的定义,房地产自然包括在内,此外还有私人公司的股票、合伙人公司的份额、保险物业、某些信託等等。

另外,此法规只针对非居民或是由税局划分的非税务居民。有趣的是,如果卖家在计划卖房的时候还是本地居民,而在房子成交日那天才是非居民的话,也必须依照此法规实施。所以要回流的业主要作好周全计划。

再则,时间方面也有明确要求。如果卖家需要在事先知晓应缴交多少税款的话,必须在房屋成交的30日之前通知税局,并填妥相应表格,这样税局才有充足的时间去复核并确定应缴交的税款。一旦税款到账,税局也可以在成交日之前就核发凭证。由于钱款的因素,卖家也可以在成交日之后拿到部分房款时才通知税局。如果卖家选择这样做的话,则必须在10天内填妥相应表格。

税法第116条的规定,主要是为了防止境外人士在加拿大收益后逃避应缴交的税款,故此也设置了相当严厉的罚款机制。如果卖家违反了这项规定,将面对最高2500加元的罚款。值得一提的是,尽管买家是否非居民并不影响税法第116条的施行,买家却有责任确定卖家交付应缴交的税款。如果卖家不履行其义务的话,税局可以向买家追讨税款。基于这个原因,在房产交易时,除非卖家已拿到税局的凭证,买家的公证人通常会要求卖家的公证人先预留一笔款项,直至卖方拿到税局的凭证。这笔款项的多少是由买方可能承担的风险而定。

由于税法规定,买家(在卖家不付税款的前提下) 应缴交卖家卖房收益或买家买房价格的25%,故此卖方公证人应预留成交价的25%以保护买家的权益。很多时候,买方并不认识卖方,更无从知晓卖方是否非居民,所以税法规定,买方只要做到查询(Reasonable Inquiry)即可。

八.目前加拿大房屋租赁市场的“以租养房“及其法律法规

在加拿大投资房产一方面可以出租获取租金收益,另一方面,作为长期投资,不动产也会随时间的增长而增值。由此,“以租养房”成为越来越多人的选择,伴随而来的还有留学生们的“以房养学”以及本地居民的“以房养老”,操作方法主要有两类,一类是直接购买新房或二手房后用于出租,用所得租金偿还贷款;另一类是买新租旧。

首先要提醒的是,以租养房有风险。值得一提的是,每月要支付的物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出,而每月的租金收入只是相对固定的。既然是投资就会有风险,以租养房的风险就在於房屋出租会有一个“空置期”,即从买下后到出租的那段时间。即使是已出租的房子也可能会中途“断档”,这就需要你有周密的考虑并预留一部分资金足够度过这样的“风险期”。只有这样,才能更好地发挥以租养房的优势。

另外,以租养房的相关法律法规也要认清。租房签约时,房东和房客应该认真阅读自己所住省份的《租务法》,以便熟悉各自应承担的责任,遵守租约规定的内容。一般来说,一份租约应该有如下条款:月租金额和付租日期;租约有效期间;所需押金数;租金包含的项目内容;公寓的居住人数;关于宠物喂养的一些限制等等。签约最少签3个月,一般一年或二年。如果签约到期,房客和房东没有异议,签约一般自动延续到下一年,具有法律效力。

加拿大法律规定,房租一年只能涨一次,涨幅不得超过政府规定的百分点。如果房东非法涨价,房客可以向政府控告。房东有维修住房的责任,如果房东没有承担应负的责任,房客可以要求房东履行责任甚至报告到城市有关当局。

续约:一般租房合约到期,房东、房客双方没有异议,租约自动改为月租。因此不要以为房东到期没来找你续签合同,你就可以随时搬走。

解约:如房客在签约期满后,不打算继续住下去,房客应提前三个月(租期低于一年的,应提前一个月)以书面形式告知房东。

九.旧屋推倒重建的过程及其注意事项

近年来,我们会发现越来越多的投资者,尤其是华裔投资者热衷于旧屋翻建,有的是投资占地面积大的平房(Bungalow)改建为自己的梦想家园,也有的是为了推倒重建后出售获得更丰厚的投资回报。于是,那些在50-70年前曾经盛极一时的拥有大Lot的平房(Bungalow)正在逐渐消失,在它们的地皮上取而代之的则是一栋栋崭新豪华的2、3层独立屋。

买栋老旧的平房(Bungalow)推倒重建,俨然已成为一种当今的市场趋势。但是,从选社区、下Offer买旧房、找建筑设计师绘制图纸、到市政府部门申请重建Permit、取得邻居同意、申请贷款、选择建筑商,到真正推倒重建,并没有想象得那么容易,其中涉及到大量手续和工作,相信很多潜在买家都是一头雾水。

那么旧屋推倒重建的过程中有什么事情是要特别注意的呢?
  1、需要详细了解政府的审批程序和法规条款。
  2、建房设计不应破坏社区和谐。
  3、充足的资金及预算。
  4、投资者需要对翻建成本进行预估。
  5、重建过程强烈建议在专业人士及专业公司的帮助下进行。
除了上述重点之外,办理New Home Warranty保险、建筑贷款、对水井供水系统、下水及排污管道系统进行检查整理也是不可忽略的问题。

十.非居民投资加拿大房地产的税务问题

购买房地产时,非居民与本地居民的税务有很多是相同的,购买物业的数量也同样没有限制;房屋持有过程中,每年必须向政府交纳地税;出租物业时,租金收入(rental income)也需要向政府纳税的;出售房产时,不管有无资本增值收入(capital gain),非居民与居民是区别对待的,而且非居民交税的方法相对复杂。这几部分的征税方式各不相同,以下分别谈谈怎样才是正确的做法。

首先,温哥华地区有针对外国买家的土地转让税。目前在大温地区针对外国买家的的土地转让税是15%。这一税法目前引起很多争议,政府正在重新修订这一标准。

其次,在买房者持有房地产期间,每年都要缴纳地税(Property Tax)。地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向政府缴纳的税款。很多人买房的时候都会咨询有关地税的问题,大家都很在意这笔支付给政府的开销,一般来说,房屋价值越高Property Tax缴纳的金额也就越高。非居民的业主如果满足相关条件,也可以申请业主自住补贴,具体相关问题请参照地税局网络有关规定执行。

除此之外,如果是出租房的话,还需要对租金收入按收入所得纳税。

按照加拿大所得税法规定,作为非居民,当你有租金收入时,你必须向税务局提交“预扣税”(withholding tax),无论支票还是现金,房租收入都应报税,个人的房租收入扣除相应的费用,纯收入部分应纳入个人的综合所得,缴纳个人所得税,有两种方法可以选择:总租金收入法和净租金收入法。

最后,卖房的时候会有资本增值的税收。当您最终出售房地产时,非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件,房屋出售时资本增值可以免税;而具有2套以上住房的居民和非居民则不能享受这一优惠条件,一般来说资本增值的50%计入纳税人的当年收入计算所得税,居民可以晚交,非居民则需要在处理房产前预交税款。

在此提示大家:中国与加拿大有双边税务协定,而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此,卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构,以确保得到最大利益。

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