投资型房产的税务问题

除了自住房之外,很多人把投资出租房作为主要的理财手段。随着投资房地产人士的不断增多,人们常常问到的一个问题是,投资房地产可能涉及到哪些税务问题。我们今天主要讨论一下以”投资”为目的的房产,即主要是为了挣取租金或希望将来物业增值。

第一,投资资金来源的问

这是一个往往被人忽视的重要问题,随着中加两国税务记录互通程度的加强,在计划投资房产时,纳税人一定要考虑到如果被税局查到,能否用文件证据清楚地说明资金来源。如果过去几年所申报的收入远远大于首付(down payment),则问题不大;如果不是,可能会受到税局调查,要看是否备有足够的文件来证明其它免税的资金来源,如源于移民之前的资金或资产,从别人借钱,曾借钱出去而资金的进入属于借方还债,资金来自亲友的赠与或来自继承等。

第二,是以个人名义还是以有限公司名义

在结构上投资者应决定是以自己个人名义,还是成立一个有限公司来投资,即成为物业的所有者(owner)。在这个问题上的考虑,主要是侧重在法律责任和融资贷款方面:如果有超过三个以上的物业,一般会建议成立一个公司来打理,这一块在法律追责(有限责任)或者融资贷款方面会有一些便利之处。但是,单纯从税务角度考虑,在税务上以有限公司名义投资,并没有什么优势(很少有个体经营的地产类公司能雇佣5个或以上员工)。加拿大税法将公司收入主要分为“积极生意收入”和“投资收入”,而只有前者享受一些税务优惠待遇。

第三,是资本增值还是“生意”收入

人们都知道在加拿大的投资收益,如果是资本增值只有一半算进收入计税,而另一半为免税收入。这对以自住房为工具,投资房地产的人来说是一个很大的优惠。但加拿大国税局有时会根据不同的情形,如纳税人拥有物业时间的长短,买卖频率及目的,纳税人的正常业务等,将纳税人申报的自住房“资本增值”评估为“生意”收入,从而使得收益的100%算进收入课税。这些主要针对短期内频繁以自住房名义买卖、以旧翻新、推倒重建之类的投机行为。一般来说,作为“资本”的物业,除将来可能增值外,还有出租收入或用于自己的生意(办公,仓库或制造等),但如果买方的目的只是期望短期卖掉一个好价,那么物业就不像“资本”,而更像生意的“库存”了,因而有关收益会被当成“生意”收入来处理。对于这种不同的税务概念及规则,投资人应有所了解,以避免不希望看到的后果。

第四,投资型房产(非自住房)的税务优化

那么,既然只有自住房才能享受资本增值的免税,那么是不是出租房就没有什么方法可以降低税负呢?其实还是有很多项目可以用来抵免的。

最常见的是投资出租房的房贷利息。比如,王先生利用安泊房贷从自住房里面二次贷款借出来40万作为down payment,又从安泊房贷获得了60万的房屋贷款,总价100万买下了一个公寓出租用。那么40万的房屋借款和60万的房屋借款都是为了出租的目的而投入的,那么这两个房屋贷款每年的利息都可以用来抵扣出租屋产生的收入。

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