银行加利率?安泊告诉您该怎么办!

针对最近加拿大央行准备加息的消息,五大银行已经在过去一两周纷纷调涨了房屋贷款利率。更据报道,下一步银行将会取消对有关特别项目采取低利率压力测试的政策,所有的贷款年限都将统一采取4.64%的标准(通俗的话讲,就是不管你的实际借款利率是多少,审批的时候都要以4.64%的高利率来测试你的收入能力能否还得起);这样一来从银行渠道获得房屋贷款的限制就更多了。

这一变动对我们置业者有什么直接的影响吗?下面我们从几个方面来替您一一梳理一下。

长期经济预测

先来分析一下我们的大邻居,美国。

根据TD高级经济学家莱斯利·普雷斯顿(Leslie Preston) 和高级经济师Brian DePratto最近的研究报告,美国经济GDP增速在2017全年预期在2.2%,超过去年令人失望的1.6%。随着经济周期的成熟,2018年的增长预计将下降至2.1%。从中期来看,实际GDP增长预计为1.9%,劳动时间的增长为0.5%,劳动生产率增长为1.4%。

美国失业率保持在4.3%,目前的失业率接近充分就业的一般数值。目前预计2018年和2019年的数字会维持在4.2%。

随着劳动力市场充分就业,有可能将基本通胀拉高。按消费者物价指数(CPI)衡量的通货膨胀在2016年是1.3%,2017年已经上升至2.1%。联储局2018年的核心个人消费支出(PCE)价格指数通胀目标预期设在了2.0%。

预计美联储还会继续实施小步快走的加息策略,到2021年年底,联储基本利率将会上升至2.50%-2.75%。

目前美国政府的财政政策的立场依然不明朗,这给经济增长带来一些波动的风险。鉴于经济接近充分就业,在财政刺激规模方面的任何惊人预期都会推动通货继续膨胀和货币继续紧缩的道路。

再来分析一下我们自己的国家,加拿大。

加拿大的最新外贸数字显示,今年5月份的对外贸易额创下新高,在加拿大央行看来,这是经济转强的又一个有力证据,有可能会促成近期加息的决定。

加拿大统计局周四公布,5月份进口额连续第6个月上升,升幅2.4%,至$498亿元。进口增长最多的是飞机和其他运输设备与零件,升幅达45.9%。出口连续第3个月上升,升幅1.3%,至$487亿元,创下5月份的最高纪录,与去年同期相比,出口增长了近18%。

另外,加拿大今年5月就业大幅增加,新增全职工作77,000份,兼职工作减少22,000份,净增加约55,000份新职位,数字远超出预期。数据料有利于加拿大央行明年的加息决策,利好加元。据加拿大统计局周五报告,新增职位主要来自私营业,而自雇人士和公务员数字基本不变。

道明银行经济师Brian DePratto说,5月份的强劲数字也意味着,过去一年加拿大总共新增就业317,000份,是2013年2月以来最好的。失业率目前保持在6.6%。是一个令人高兴的数字。这反映市场正在吸引加拿大人回去工作。他还指出,目前的核心就业年龄人口的就业参与率,已经接近历史最高水平。从行业看,制造业新增25,000份工作,金融、保险和房地产减少17,000份工作。其中医疗护理增加15,000份工作,信息、文化娱乐业减少15, 000份工作。

另外,新增就业几乎全部来自三个省份:安省、卑诗省和魁省。这三省总共新增了47,000份工作。其中唯一令人失望的数字是工资涨幅。过去12个月的工资上涨了1%,虽然好于上月的最低纪录0.7%,但是仍然低于通胀率,说明虽然有了新工作,但是打工者的购买力还不如往年。

总体来说,今年本国经济的强劲的增长和近期的稳健态势,使得加拿大在2017年的GDP增长速度达到了2.8%。恢复商业投资,财政刺激计划和贸易出口,都有助于抵消部分省份地区的增长放缓。目前对2018年的GDP增速预期调整为1.9%。

预计经济增长将良性放缓,人口老龄化和适度的生产率增长阻碍加拿大的长期增长潜力,抵消了年轻新移民增加的利好局面。

预计石油价格将继续缓慢上涨,但不会回到过去十年的水平。随着低成本页岩生产商的持续竞争,加拿大石油生产的新投资可能在整个预测期内仍然受到限制。

过剩的石油生产能力已经大部分被吸收,新兴的通货膨胀压力预计会刺激加拿大央行在2017年10月采取行动。随后预计收紧货币的步伐将逐渐放缓,经济增长趋缓,从而达到抑制长期利率水平的作用。到2021年预测期末,央行基准利率预计将达到2.50%。

上图是截至2017年5月份TD Economics团队对于美联储及其他各国央行加息步伐的预期。可以看到,据路透民调的经济师普遍预期,加拿大央行或在明年上半年加息(而不是2017年7月)。经济师们普遍预计央行会在2018年第二季度加息25个基点至0.75%。同时,多数经济师表示,如果特朗普政府实施保护主义贸易政策,加拿大经济将遭受较大冲击。

加拿大各省经济详细情况

曼尼托巴

过去一年,曼尼托巴得到大量建设资金的推动,建筑需求量开始飙升。

曼尼托巴在2016年表现稳健,经济增长了2.4%,这其中工程建设发挥了关键作用,很大程度上是由于两个发电和输电项目而增加了20%。预计该省的建设活动将继续保持强劲,非住宅建设由大坝和输电线路项目会继续推动,建筑活动预计今年将跃升40%,这应该有助于今年的GDP增长保持在2%左右。此外,曼尼托巴水电已经发布调价细节,要求在未来五年每年增加电费8%,从而会削弱该省居民的消费能力。
曼尼托巴房地产市场火热

魁北克

制造业活动在经历了一个令人失望的2016年之后,2017年表现良好。今年的增长率已经超过2%。几个制造业,包括食品,化工,金属,机械和交通运输都将稳步增长。木材制造业也将保持健康,尽管最近美国公布的对软木出口的制裁措施对该行业造成了一些下行风险,但是总体制造业还是不错的。今年的建设活动有助于支撑增长,住房开工预计将增长5%,一些非住宅项目提供额外支持。

明年,由于铁矿石开采活动将会在今年年底重新启动,矿产量的增长将小幅提振。到2018年,增长仍然保持在1.7%的水平
石油省份

石油生产省份在2016年表现不俗,纽芬兰和拉布拉多录得1.9%的增长,而阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省经济体连续第二年下降。阿尔伯塔省的3.8%的收缩幅度相比2015年已经好转很多,制造业,零售业,住房和就业都有所增长,这一趋势预计将持续全年。但商业地产的复苏仍然严重落后,办公空置率仍为30%。对于艾伯塔省的复苏,能源部门将发挥关键作用。 3月中旬,由于计划维修,临时停产(全部生产能力在6月底以前恢复了运行)的油砂设施预计不会影响年度生产水平。今年夏天,全省新建炼油厂的启动也将有助于该行业的增长。总而言之,阿尔伯塔省的经济预计今年将扩大3.7%,然后在2018年调降至2.6%。

由于收缩较浅,萨斯喀彻温省的反弹预计将比阿尔伯塔省的温和度更为温和。然而,到2018年,全省的增长预计将达到2%。复苏可能较为广泛,今年迄今为止,制造业,批发和零售业均有所回升。像艾伯塔省一样,能源部门今年可能会有助于增长,上半年钻机数量几乎翻了一番。农业和采矿业也有望成长。然而,直到2018年,房屋销售和房屋建筑活动才预计将有大幅回升。由于政府正在计划在本财政年度减少开支,因此财政政策上将会是财政收紧的局面。此外,PST和各种其他消费税的增加(仅部分被较低的所得税抵消)加上取消一些税收抵免,将增加家庭的税收负担,减少可支配收入。不过,更强有力的就业市场应该支持消费支出。
附表:石油省份的经济数据:

另附表:各省份经济GDP实际数据及预期:

附表:各省份就业数据及预期:

各省份消费者物价指数及预期:

各省房价分析:

可以看到,2017年秋天,BC省新增住房建设数量达到40万所,同比变化下降4.4%。全国建设最火热的两个省是曼尼托巴和爱德华王子岛,同比变化在40%~60%。安大略省基本维持不变。

现有住房的出售数目:可以看到BC省2017年秋天挂牌出售的房屋达到11万两千所,同比增长0.3%,相比之前连续数年的接近两位数的增速,这已经是一个急速降低的数字了。预期2018年秋天同比会略有降低。安大略省的挂牌出售数目降幅明显,同比去年降幅10%,而且预期还会在2018年进一步下降。

现有挂牌出售房屋均价变化:

BC省2017年房屋挂牌出售均价在2017年达到70万,同比增幅2.9%,增幅相比过去三年显著放缓。预期2018年还会继续增长但是增幅进一步放缓至1.8%。安大略省房屋均价为61万,同比增幅15.6%,预计进入2018年之后会略有下降。

总体分析: 对物业持有者的影响

央行可能提前加息的预期,五大银行纷纷提升房贷利率和审批条件,再加上次级贷款市场上 HCG还在艰难中寻求转机(详情请参见本订阅号之前的文章:“房贷供应商遭挤兑市场现泡沫?未必” 05-18-2017),都会导致我们物业持有者进行融资再投资的时候更加艰难。

这是宏观层面上政府想对房地产市场降温做出的一些多方位调控。作为地产投资者,如果在传统五大银行做房贷或者二次贷款受阻,不妨将眼光放到长期在温哥华地区做房屋抵押贷款的有良好资质的安泊房贷身上。

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