温哥华房价是年收入7倍 工资滞后 房价却持续上涨

房屋可负担性一直是加拿大人面临的重要问题。加拿大统计局最近发布了一项研究,应用2018年的数据分析了城市房价和居民收入的关系。研究显示,大城市的房价和收入比是最高的,比如全国房价最贵的地区温哥华。收入并不能完全显示买家的购房能力,有些低收入的买家仍购买高价房屋,买家的其他财富收入在购房时起了重要作用。

研究主要调查了卑诗省、新斯科舍省和新不伦瑞克省的中位数房价和收入比(PIR,price-to-income ratio)情况,结果显示,卑诗省的PIR高达5.4,是新斯科舍省和新不伦瑞克省的两倍多。

卑诗买家的收入比新斯科舍和新不伦瑞克省买家分别高出1.2倍和1.3倍,但PIR却比其分别高出1.2倍和和3.8倍,表明即使卑诗省收入相对较高,也不足也支付高额的房价,相比之下卑诗买家更多需要债务或其他支持来负担房屋。

从房屋类型来看,各省PIR数值最高的都是联排屋类型,数值最小的是空地。独立屋、半独立屋、联排屋和公寓的PIR数值差距较小。卑诗联排屋业主的PIR为5.6,表明联排屋房价是收入的5.6倍,独立屋的PIR为5.2,半独立屋为5.4,公寓为5.4,空地则为1.6。

大温地区的中位数房价收入比高达7.4,也就是说,大温平均房价是居民年收入的7倍多。

在大温地区,PIR最高的区域为西温和列治文,两个地区的房价和收入比分别达到17.2和12.2。列治文的中位数房价为68万3000元,和大温其他大部分地区的房价水平接近,不过列治文居民的中位数收入为5万7900元,在大温地区中是最低的。相比之下,西温买家的收入是列治文居民的2倍,不过西温物业的中位数价格高达233万,比列治文高出3倍多。

这表明大温地区房价与收入之间的关联并不是那么紧密,收入水平并不能反映买家的财富状况。

分析指出,大温地区房价和收入脱节,可能意味着有不在收入衡量范围中的财富在买房中起着重要作用,或者购买房屋需要借贷更多的债务。研究中总的收入衡量指标不包括资本收益,只包括购买房产当年报告的收入,不包括所有未报告的收入。

从不同的收入级别来看,大温地区收入在最低的五分之一部分的人PIR数值很高,达到28.6。

相比之下,新斯科舍省和新不伦瑞克省收入最低的五分之一人口的PIR中位数较低,哈利法克斯为7.3,蒙克顿为4.4。

对于收入最高的五分之一人口来说,PIR数值都很小,温哥华的PIR为3.9,哈利法克斯为1.8,蒙克顿为1.4。也就是说,对于高收入人士来说,房价不到收入的4倍,更容易负担和维护。PIR越高,意味着房价和收入的差距越大,房主的财务负担也就越大,需要借更多的债务或其他资本来负担房屋。

研究发现,在温哥华、多伦多和哈利法克斯,收入最低的五分之一人口并领取老年金的,拥有超过半数的城市房产,高收入领取老年金的人拥有四分之一的城市房产。

此外,收入在最低五分之一级别的买家,比其他级别的买家年龄大。卑诗收入在最低五分之一级别的买家中位数年龄为50岁,而收入在第三和第四个五分之一的买家中位数年龄为41岁。分析指出,收入低的级别买家年龄大,他们可能已经在长时间内积累了很多财富,为购买房屋积攒了很多资金。

研究同时发现,移民也是卑诗省高价房产买家的重要组成。

在卑诗省,至少有一名移民成员的家庭所购买的房产的PIR平均为7.3;而非移民的本地人所购买的房产PIR平均为4.7。如果从收入层级来看,PIR差异最大的部分在低收入群体中,在低收入群体至少有一名移民的家庭中,他们购买房产的PIR为26.5,而非移民买家所购买房产的PIR为13.1,相差一倍还多。也就是说,移民所购买的房价高达收入的26.5倍,可能是他们的其他财富收入在购房时起了重要作用。这或许也是卑诗工资收入在相对滞后的情况下房价持续上涨的一个因素。

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