加拿大楼市明年还要涨!更趋于卖方市场

9月15日,加拿大房地产经纪人协会(CREA)发布《8月份全国住房市场统计》报告。报告称,今年加拿大住房市场的成交量将低于此前的预测,严重的供需矛盾将继续推高房价。在上一份报告中,CREA指出,从4月到7月,住房交易量连续四个月下降。8月份之后,交易量连续5个月下降,尽管8月份环比降幅仅为0.5%。报告的主要内容是:

月环比:

  • 8月全国房屋成交量较6月下降0.5%(7月较6月下降3.5%)
  • 8月份新上市房源数量较7月份增长1.2%(7月份较6月份减少8.8%)
  • 8月MLS房价指数较7月上涨0.9%(7月较6月上涨0.6%)

年同比:

  • 8月份的实际营业额较去年八月份下跌14%(七月份下跌15.2%)
  • 8月份全国实际平均房价较去年8月份(7月份上涨15.6%)上涨13.3%
  • 8月MLS房价指数较去年8月上涨21.3%(7月上涨22.2%)。

成交量环比和同比均有减少

8月份,MLS房源量较上月小幅下降0.5%,市场活跃度似乎稳定在一个较为“可持续”的水平,尽管仍处于历史最高水平。

在全国各地,营业额增加或减少的市场数量相当平均,任何地方市场都没有市场变化。例如,多伦多和蒙特利尔,略有下降,但菲沙河谷、魁北克市和埃德蒙顿有所上升,这三个地区相互抵消。

8月实际房屋成交量同比去年8月下降14%。然而,今年8月仍有历史第二高的实际成交量。

8月成交量比去年8月减少了14%

CREA预测,今年加拿大将有约65.63万宗房屋交易,比去年增长近19%。这比之前的预测少了4%。但明年的成交量会下降12.1%,数量为57.7万套。

解决“住房危机”是个漫长的过程

CREA主席史蒂文森(Cliff Stevenson)表示,8月份的数据进一步表明,加拿大的住房危机不会自行消失,在过去一年半的时间里,疫情让许多长期问题变得更加突出。

他在报告中表示,在本月加拿大大选中,如何解决住房市场问题成为竞选的中心主题,各大政党都在为长期问题寻求长期解决方案。也说明一定没有短期快速的解决方案,房地产市场依然充满挑战。

至少目前,加拿大在房市的居住还处于“非常不平衡”的状态。CREA高级经济学家卡斯卡特(Shaun Cathcart)说,本国住房市场似乎正在寻找一个介于疫情前水平和疫情中水平之间的位置来稳定,也就是说,在稳定之后,它仍然处于“极度不平衡”的位置。

在加拿大“房市交易量逐月下降”的背后,更大的问题是房市住宅市场的供应量目前处于历史最低水平。在目前的大选活动中,所有主要的参与政党都承诺建造更多的房屋,所以卡斯卡特肯定了这一点。但他也指出,住房建设不是一蹴而就的,即使不考虑各种障碍,仅仅因为建材和技术工人的供应障碍,也会遇到难以逾越的阻力。

在上一份报告中,卡斯卡特表示,今年3月的市场活动水平“不可持续”,此后放缓是合理的。然而,市场没有正常化,高需求和低供给的矛盾比以往任何时候都更加严重。然而,加拿大8月份新上市房屋数量较7月份略有增加,增幅为1.2%(7月份环比下降8.8%)。

8月新上市量比7月增加1.2%

加拿大更趋“卖方市场”

从新上市的交易量来看,就像交易量的轨迹一样,本地市场的增减是非常平衡的,而且是相互抵消的。例如,多伦多和渥太华的新上市人数减少,但温哥华和蒙特利尔的新上市数增加,总体上保持不变。相比之下,7月份,全国四分之三的本地市场的新上市交易量有所下降。

所以,既然8月份的成交量和新挂牌上市量都基本未有变化,全国“成交-新挂牌比”和上月相比虽略有降低但降低幅度很小,为72.4%(7月为73.6%,6月为70%)。

住房市场平衡态势图:蓝色示每月库存量,红色示“成交量-新上市量比率”

加拿大的长期“成交-新挂牌比”是54.7%。所以,和上月相比,有更多地方市场重返卖方市场,现在大多数地方市场都处于卖方市场,少数为平衡市场。

截至8月底,加拿大房市场库存只能消耗2.2个月,略少于7月份的2.3个月。按照CREA的标准,这样的库存水平是“极低”的,这表明整个国家和大部分地方市场都是强大的“卖方市场”。

从长期平均来看,房市市场的库存应该足够近5个月的市场消费。此外,8月也是今年3月以来库存月数首次减少。

房价指数的年涨幅开始减小

7月份,加拿大全国综合MLS房价指数(HPI)环比仅增长0.6%,今年3月以来保持“房价增速放缓”的趋势。不过这种趋势在8月份并没有那么明显,因为房价指数较上月上涨了0.9%。这是今年2月以来,月度房价指数首次出现加速。今年初夏,安省呈现出房价再度加速上涨的趋势,但在8月份,却出现了全国性的“反转”。自疫情爆发以来,房市加拿大的特点是全国同步。

无季节调整平均房价(红)和MLS房价指数(蓝)

与去年同期相比,8月份经季节性调整的MLS-HPI综合房价指数同比增长21.3%,目前为历史第四高同比涨幅(6月份为24.4%,创历史新高)。

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