加拿大地产投资如何正确申报租金收入?

中国来的移民大多喜欢投资房地产,所以房东很多。怎样正确申报租金收入就成为了经常被问到的问题之一。

对于出租物业,税务局对净的租金收入征税。净租金等于总租金减去费用,总租金的计算非常简单,关键是有哪些费用可以抵?怎么个抵法?

当遇到吃不准某个费用可不可以抵税的时候,请参考这句话“可以抵扣收入的费用是为了挣得租金收入所发生的费用”。很显然,不管房屋是否出租,很多费用都是必须发生的,比如说,到超市买食品的费用是肯定不能抵税的。

如果房屋买在个人名下,净租金加到当年的个人收入里报税;如果出现亏损,可以抵减其他的收入;而且,房主是谁,就算是谁的收入。

根据性质的不同,出租房屋发生的费用可以分为当年就可以抵税的费用,和需要在今后分年折旧的费用。

一般来说,如果这笔费用是每年都重复发生,且只会带来短期的好处,就属于应该可以当年就抵税的费用;反之,如果这笔费用不会经常发生,且提升了房屋的价值,而且数额较大,就应该属于“资本费用”, 需要按税务局的规定分年按比例折旧。

需要分年折旧的费用

1、房屋– 年折旧率约4%

绝大部分中国移民买的投资房,都落到了这个年折旧率4%的类别里。值得指出的是,可以折旧的部分只是房屋本身,土地是不能折旧的。那么怎么去确定房屋和土地的比例呢?这要根据房屋的新旧,地点,结构等因素全面衡量,只要是合理的,税务局一般都不会刁难你。而且,土地转让税和买房时发生的律师费用,也应该按比例分摊到房屋和土地的价值中去。

2、家具,电器等– 年折旧率约20%

你给租客使用的家具,电器等因为使用年限会比较长,都是应该分年折旧的。

3、电脑设备,软件等– 年折旧率约55%

如果你是最近一两年买入的,用于管理你的出租物业,适用折旧率是55%。

4、租客投入的装修– 租期

有的租客为了更适合自己的用途或者转租,投入资金提高房屋的功能或是状况,这个费用可以根据具体情况在租期内折旧。

此外,关于折旧,还有另外几个规定:

一是在资产取得的那一年,只有购买价格的一半可以用于折旧。

二是,房东可以选择折旧或是不折旧,只要当年的折旧率不高于以上的规定比率。

三是,折旧不能创造或是增加亏损。如果该房东名下所有的房屋在提取折旧前就是亏损的,那么就不能提取折旧;如果在提取折旧前只有少许盈余,折旧只能提到将净租金收入降低为零为止。

相比于需要在今后每年分摊的费用-折旧,在当年就可以抵消的费用则被称为当期费用。当期费用是指在出租房屋的这一年中,所产生的费用,这些费用可全额抵消出租房的收入。

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