二次按揭,能给屋主带来哪些好处?

如果屋主想解锁自己在房产上积累的财富,那么二次按揭(Second Mortgage)就是一个选择。二次按揭是什么,它是如何运作的?今天我们就来聊聊二次按揭。

Second Mortgage

顾名思义,二次按揭就是“第二次的按揭”,俗称“二按”。作为屋主,你申请了按揭之后,每个月按时偿还按揭,随着时间推移,你就在房产中积累了不少的房屋净值。二按就是将房屋净值从房产中释放出来,将资金花在其他方面,你几乎可以在任何消费领域使用二按获得的资金。

房屋净值

在介绍二按之前,我们需要先了解房屋净值(Home Equity)的基本知识。你每个月偿还按揭时,既偿还着本金,也偿还着利息。你还贷的时间越长,房屋净值中属于你的部分就越多。

你的房屋净值还会通过其他方式获得增长,比如你对房屋进行了升级改建,或者当地房市很热,都会快速提高你的房屋评估价格,进而增加房屋净值。但同理,房屋净值也会有下跌的情况出现。在二按时,你拥有的房屋净值越多,就能贷到更多的贷款。

运作方式

通常来说,你拥有的房屋净值都是锁定的,而二按是解锁它的一种方式。但是,贷方往往不允许你将全部房屋净值都换成资金贷出,你的二按可贷总额,是根据你的第一笔按揭剩余金额和房屋评估来计算的,大多数情况下,贷方会要求你至少保留20%的房屋净值。

申请二按后,你的贷方会为你提供一次性或按月支付的现金贷款,而你需要按月偿还这笔贷款,也就是说,你需要在偿还第一笔房贷的同时,每月再偿还二按。如果你无力偿还二按,则你在房屋中累积的房屋净值将被抵押。

申请条件

想申请二按,你需要先积累足够多的房屋净值,并有至少620的信用评分,同时债务收入比(DTI)低于43%。

你可以从第一笔房贷的贷方申请二按,也可以选择其他贷方。需要注意的是,如果你选择了第一笔房贷的贷方,那么二按的利率往往比其他贷方给出的更高。

Second Mortgage 对比 Refinance

二按和再贷款(Refinancing)区别很大。选择二按,意味着你在每个月偿还房贷后,仍需要偿还二按的贷款。选择再贷款,则你每个月需要偿还的贷款只有一笔,具体金额视你和贷方的还款方案为准。

对于贷方来说,二按的风险是比再贷款风险更大的,这是因为二按如果出现了违约,第一笔贷款的贷方在拍卖时是有优先权的,二按的贷方只能在前一个贷方拿完钱后,才能获得赔款。所以,二按的利率要比再贷款高出许多。

二按的优点是:

贷款总额高:如果你的第一笔房贷已经还了许多年,积累了不少的房屋净值,在一些情况下,你能拿到房屋净值75%的二按,这可是一个很大的金额,比其他类型的贷款总额都要高。

使用限制少:你可以将二按的贷款用于任何地方,从投资到房屋装修,从出国旅行到购买奢侈品,随便你。

二按利率低:和信用卡及其他个人贷款相比,二按的贷款利率往往比较低,如果你欠了一大笔信用卡债务,可以考虑用二按来还信用卡。

二按的缺点:

每月还款:二按意味着你每个月要还两笔贷款,这可能让你的财务更加紧张,导致无法按时还贷的风险也比较大。

高利率:和再贷款(Refinancing)相比,二按的利率是比较高的,你需要支付的利息更多。

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